El autovalúo es el valor oficial que la municipalidad asigna a tu inmueble. No es el precio de mercado, no es lo que tú crees que vale tu casa, y tampoco es lo que pagarías si lo vendieras hoy. Es una valorización técnica que el Estado usa como base para calcular impuestos municipales, y que también aparece en documentos financieros y legales que necesitarás en múltiples situaciones a lo largo de tu vida como propietario.
Si tienes una propiedad en Perú, ya tienes un autovalúo asignado. Y si estás pensando en comprar, vender, heredar o usar tu inmueble como garantía para un préstamo, necesitas entender exactamente qué es, cómo se determina y para qué sirve en la práctica.
¿Qué es exactamente el autovalúo?
El autovalúo, también escrito autoavalúo, es la valorización oficial de un predio urbano o rústico que realiza la municipalidad distrital donde está ubicado el inmueble. Este valor se calcula aplicando los aranceles de terrenos y los valores unitarios oficiales de edificación que aprueba anualmente el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, junto con tablas de depreciación por antigüedad y estado de conservación.
En términos simples: la municipalidad toma las características físicas de tu predio, las compara con los valores técnicos aprobados por el gobierno, y obtiene un número que representa cuánto vale tu propiedad según criterios oficiales.
Este valor está registrado en dos documentos que todo propietario debe conocer: la Hoja Resumen Municipal (HR) y el Predio Urbano (PU). Juntos, el HR y el PU son los documentos que acreditan el autovalúo de tu inmueble y que te pedirán en múltiples trámites.
¿Para qué sirve el autovalúo?
El autovalúo tiene varios usos concretos que afectan directamente tu bolsillo y tus trámites legales:
Base del impuesto predial: el impuesto predial que pagas cada año a tu municipalidad se calcula sobre el valor de autovalúo de tu inmueble. A mayor autovalúo, mayor impuesto. Por eso, entender cómo se calcula tu autovalúo te permite verificar si estás pagando lo correcto o si hay algún error en la valorización municipal.
Base del impuesto de alcabala: cuando compras un inmueble, el alcabala se calcula sobre el valor de transferencia, pero ese valor no puede ser menor al autovalúo ajustado por el Índice de Precios al por Mayor. Si el precio pactado en tu contrato de compraventa es inferior al autovalúo ajustado, la municipalidad usa el autovalúo como base para calcular el impuesto. Para entender cómo funciona ese impuesto en detalle, lee qué es el impuesto de alcabala en Perú →
Referencia para préstamos con garantía hipotecaria: cuando usas tu inmueble como garantía para obtener financiamiento, los bancos solicitan el HR y el PU como parte de la documentación. El autovalúo les da una referencia del valor oficial del inmueble, aunque generalmente también piden una tasación de perito independiente para determinar el valor real de mercado. Si tienes un inmueble y quieres saber cuánto puedes obtener usándolo como garantía, puedes comparar opciones en préstamos con garantía hipotecaria →
Trámites notariales y registrales: cuando compras, vendes, donas o heredas un inmueble, el notario y los Registros Públicos piden el HR y el PU actualizado como parte de la documentación obligatoria.
Declaración de bienes en procesos legales: en divorcios, herencias, procesos concursales y otros trámites legales, el autovalúo es la referencia oficial del valor de los inmuebles involucrados.
¿Cómo se calcula el autovalúo?
El cálculo del autovalúo combina dos componentes principales: el valor del terreno y el valor de la edificación.
El valor del terreno se calcula multiplicando el área del terreno en metros cuadrados por el valor arancelario que corresponde a la cuadra donde está ubicado el predio. Este valor arancelario es aprobado anualmente por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y varía según la ubicación, la zonificación y las características urbanas de cada zona.
El valor de la edificación se calcula multiplicando el área construida por los valores unitarios oficiales de edificación, que dependen del tipo de material usado en la construcción: muros, techos, pisos, puertas, ventanas, revestimientos e instalaciones sanitarias y eléctricas. A ese valor se le aplica una tabla de depreciación según la antigüedad del inmueble y su estado de conservación.
El autovalúo total es la suma de ambos: valor del terreno más valor de la edificación después de depreciación.
Este es el motivo por el que el autovalúo casi siempre es menor al precio de mercado: los valores arancelarios y unitarios oficiales se actualizan cada año pero suelen ir por detrás de los precios reales del mercado inmobiliario, especialmente en zonas donde los precios han subido mucho. Un departamento en Miraflores puede tener un autovalúo de S/ 300,000 y un precio de mercado de S/ 600,000.
¿Qué es la Declaración Jurada de Autovalúo?
La Declaración Jurada de Autovalúo es el documento que tú como propietario presentas ante tu municipalidad distrital, declarando las características físicas de tu predio: área del terreno, área construida, tipo de materiales, acabados, número de pisos, antigüedad, estado de conservación e instalaciones adicionales. A partir de esa información, la municipalidad calcula el valor de autovalúo.
La ley obliga a presentar una nueva declaración jurada en los siguientes casos:
Cuando adquieres un inmueble por primera vez, tienes hasta el último día hábil del mes siguiente a la adquisición para declararlo ante la municipalidad. Si no lo haces en ese plazo, puedes recibir una multa.
Cuando realizas ampliaciones, remodelaciones o modificaciones que cambian las características físicas del predio, también debes actualizar la declaración jurada.
Cuando vendes un inmueble, debes presentar una declaración de descargo ante la municipalidad hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
En los demás casos, la municipalidad actualiza el autovalúo cada año de manera automática cuando publica los nuevos valores arancelarios y unitarios de construcción.
¿Qué es el HR y el PU?
Cuando vas a la municipalidad o al SAT a solicitar los documentos de tu autovalúo, te entregan dos papeles que generalmente van juntos:
La Hoja Resumen Municipal (HR) es un resumen que muestra el valor total de autovalúo de tu predio, el monto del impuesto predial que te corresponde pagar, y los datos del propietario y del predio. Es el documento más solicitado porque concentra la información clave en una sola hoja.
El Predio Urbano (PU) es el detalle técnico del cálculo: muestra cómo se llegó al valor de autovalúo, con el desglose del valor del terreno y el valor de cada característica de la edificación. Es más extenso y técnico que el HR.
Ambos documentos son necesarios para créditos hipotecarios, trámites notariales y cualquier operación donde se requiera acreditar el valor oficial del inmueble.
¿Cómo obtener el HR y el PU?
Puedes solicitarlos de varias formas dependiendo de la municipalidad donde está registrado tu predio:
En Lima: a través del SAT (Servicio de Administración Tributaria), ya sea de forma presencial en sus agencias o a través de su plataforma virtual. El trámite es gratuito para el propietario registrado.
En otras ciudades: directamente en la municipalidad distrital donde está ubicado el inmueble, o a través de las plataformas digitales que cada municipalidad haya implementado.
Para obtenerlos necesitas presentar tu DNI y acreditar que eres el propietario registrado. Si el inmueble está a nombre de otra persona o empresa, necesitas una carta de autorización o poder notarial.
¿Cómo se relaciona el autovalúo con el impuesto predial?
El impuesto predial se calcula aplicando una escala progresiva acumulativa sobre el valor total de autovalúo de todos los predios que tienes en un mismo distrito:
Los primeros 15 UIT del valor (S/ 82,500 en 2026) tributan al 0.2%. Del tramo siguiente, entre 15 y 60 UIT (de S/ 82,500 a S/ 330,000), la tasa es de 0.6%. Por encima de 60 UIT (más de S/ 330,000), la tasa es de 1%.
Si tienes predios en distintos distritos, el cálculo se hace por separado para cada jurisdicción. Si tienes varios predios en el mismo distrito, se suman todos para determinar en qué tramo de la escala te encuentras.
El monto mínimo a pagar por impuesto predial es el equivalente al 0.6% de la UIT vigente, que en 2026 corresponde a S/ 33.
Ejemplo de cálculo del impuesto predial
Si tienes un inmueble con autovalúo de S/ 200,000:
- Primeros S/ 82,500 (15 UIT): S/ 82,500 × 0.2% = S/ 165
- Tramo restante S/ 117,500 (de 15 a 60 UIT): S/ 117,500 × 0.6% = S/ 705
- Total impuesto predial: S/ 870 al año
¿Quiénes están exonerados del impuesto predial?
Aunque todos los propietarios tienen autovalúo asignado, algunos están exonerados parcialmente del impuesto predial:
Pensionistas: pueden deducir de la base imponible hasta 50 UIT (S/ 275,000 en 2026), siempre que sean propietarios de un solo predio destinado a vivienda y que su ingreso bruto no supere 1 UIT mensual.
Personas mayores de 60 años: aplica la misma deducción de 50 UIT bajo las mismas condiciones que los pensionistas.
Entidades inafectas: el gobierno central, regional y municipalidades, entidades religiosas, universidades, centros educativos y el Cuerpo de Bomberos no pagan impuesto predial.
Predios declarados patrimonio cultural: los inmuebles declarados monumentos por el Ministerio de Cultura están inafectos siempre que se usen como casa habitación o sede de instituciones sin fines de lucro.
¿Cuándo y cómo se paga el impuesto predial?
El impuesto predial se paga anualmente y la obligación nace el 1 de enero de cada año para los propietarios registrados en esa fecha. Tienes dos opciones de pago:
Al contado, pagando el monto total hasta el último día hábil de febrero de cada año.
En cuatro cuotas trimestrales, con vencimiento el último día hábil de febrero, mayo, agosto y noviembre. Si pagas el año completo antes del vencimiento de la primera cuota, algunas municipalidades ofrecen un descuento del 5%.
El pago se hace en la municipalidad distrital, en las agencias del SAT si estás en Lima, o a través de las plataformas digitales habilitadas por cada entidad.
¿El autovalúo es lo mismo que el precio de mercado?
No. Esta es una confusión frecuente que puede generar problemas en negociaciones de compraventa o en la solicitud de financiamiento.
El autovalúo es un valor técnico y oficial calculado con criterios estandarizados. El precio de mercado es lo que alguien está dispuesto a pagar por ese inmueble hoy, considerando factores como la zona, la demanda, el estado real del inmueble, las amenidades cercanas y las expectativas del mercado.
En la mayoría de casos el autovalúo es bastante menor al precio de mercado, a veces la mitad o incluso menos en zonas de alta demanda. Por eso, cuando los bancos evalúan un préstamo con garantía hipotecaria, además del autovalúo siempre piden una tasación de un perito independiente que refleje el valor real de mercado.
¿Qué pasa si no actualizas el autovalúo?
Si hiciste una ampliación, construiste un piso adicional o remodelaste tu propiedad y no actualizaste la declaración jurada, puedes enfrentar varios problemas:
Multas por omisión de declaración, que la municipalidad puede detectar en sus fiscalizaciones periódicas.
Inconsistencias entre el autovalúo registrado y las características reales del inmueble, lo que puede complicar trámites notariales, registrales o la obtención de financiamiento.
Una base imponible desactualizada que eventualmente la municipalidad puede corregir de oficio, generándote una deuda retroactiva de impuesto predial.
Lo más recomendable es actualizar la declaración jurada dentro del plazo legal cada vez que hagas modificaciones al inmueble.
Preguntas frecuentes sobre el autovalúo en Perú
¿El autovalúo cambia todos los años?
Sí. La municipalidad actualiza automáticamente los autovalúos cada año cuando el Ministerio de Vivienda publica los nuevos valores arancelarios y unitarios de construcción. Sin embargo, si no hiciste cambios en tu inmueble, el ajuste suele ser moderado.
¿Puedo impugnar el autovalúo si creo que está mal calculado?
Sí. Si consideras que el autovalúo asignado a tu predio no refleja correctamente sus características, puedes presentar un reclamo ante la municipalidad con la documentación técnica que sustente tu posición, como planos, memoria descriptiva o informes de perito.
¿Necesito el HR y el PU para vender mi inmueble?
Sí. El notario los solicitará como parte de la documentación para elevar la compraventa a escritura pública. También necesitarás una constancia de no adeudo de impuesto predial y arbitrios con no más de 30 días de antigüedad. Para conocer todos los requisitos del proceso de compraventa de un terreno o inmueble, lee requisitos para comprar un terreno en Perú →
¿El autovalúo afecta cuánto me puede prestar el banco?
Indirectamente sí. En los préstamos con garantía hipotecaria, el banco usa el autovalúo como referencia documental, pero el monto que te presta depende principalmente del valor de tasación del perito y de tu capacidad de pago. Generalmente los bancos financian hasta el 70-80% del valor de tasación, no del autovalúo.
¿Puedo pagar el impuesto predial por internet?
Depende de tu municipalidad. El SAT de Lima tiene habilitada su Agencia Virtual para consultar y pagar el predial online. En otras ciudades, revisa si tu municipalidad distrital o su SAT local tienen plataforma digital disponible.
El autovalúo es uno de esos conceptos que no llama la atención hasta que lo necesitas, y cuando lo necesitas suele ser en momentos importantes: comprando tu primera propiedad, sacando un crédito hipotecario o liquidando una herencia. Tener claro qué es, dónde se consulta y cómo se relaciona con tus impuestos y tus trámites te evita sorpresas costosas. Si estás evaluando usar tu inmueble para obtener financiamiento, compara las opciones disponibles en préstamos con garantía hipotecaria →
