El alcabala es el impuesto que debes pagar cuando compras un inmueble en Perú. No importa si es una casa, un departamento, un terreno o un local comercial: cada vez que hay una transferencia de propiedad, este impuesto se activa. Y en la mayoría de casos, lo paga el comprador.
Si estás en proceso de comprar una propiedad y no sabes cuánto vas a pagar de alcabala, cuándo tienes que pagarlo ni si en tu caso aplica alguna exoneración, este artículo resuelve todas esas dudas con datos verificados y ejemplos concretos.
¿Qué es el impuesto de alcabala?
El impuesto de alcabala es un tributo municipal que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos, ya sean a título oneroso (cuando hay pago de dinero, como en una compraventa) o a título gratuito (como en una donación). Está regulado por la Ley de Tributación Municipal y es de competencia distrital, lo que significa que lo recauda y administra la municipalidad del distrito donde se ubica el inmueble.
Su origen es colonial: el alcabala existía desde el virreinato y en ese entonces gravaba todo tipo de transacciones, no solo inmuebles. Hoy aplica exclusivamente a bienes inmuebles y su marco legal actual está en el Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal.
Lo que muchos compradores no saben es que el alcabala no es opcional ni negociable. Los notarios y registradores públicos exigen la constancia de pago antes de elevar la operación a escritura pública o inscribirla en los Registros Públicos. Sin ese documento, no puedes formalizar legalmente la compra ni inscribirte como propietario.
¿Quién paga el alcabala?
Lo paga el comprador, es decir, la persona a quien se está transfiriendo el inmueble. No el vendedor.
En una compraventa tradicional, el vendedor puede acordar con el comprador quién asume el costo, pero legalmente la obligación tributaria recae sobre el adquirente. Si hay alguna confusión en el contrato de compraventa sobre quién paga el alcabala, lo más recomendable es dejarlo explícito por escrito para evitar problemas al momento de la escritura pública.
¿Cuánto es el impuesto de alcabala?
La tasa del impuesto de alcabala es el 3% sobre la base imponible. Pero antes de aplicar ese porcentaje, se descuentan las primeras 10 UIT del valor de transferencia. Ese tramo está exonerado.
La UIT (Unidad Impositiva Tributaria) en 2026 es de S/ 5,350. Por lo tanto, las primeras 10 UIT equivalen a S/ 53,500 que no pagan alcabala.
¿Cómo se calcula el alcabala?
La fórmula es la siguiente:
Base imponible = Valor de transferencia − 10 UIT Alcabala a pagar = Base imponible × 3%
La base imponible es el valor de transferencia del inmueble, que no puede ser menor al autovalúo del predio correspondiente al año en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) que publica el INEI. Si el precio pactado en el contrato es inferior al autovalúo ajustado por el IPM, se usa el autovalúo como base.
Ejemplo 1: departamento de S/ 350,000
- Valor de transferencia: S/ 350,000
- Menos 10 UIT: S/ 53,500
- Base imponible: S/ 296,500
- Alcabala: S/ 296,500 × 3% = S/ 8,895
Ejemplo 2: terreno de S/ 120,000
- Valor de transferencia: S/ 120,000
- Menos 10 UIT: S/ 53,500
- Base imponible: S/ 66,500
- Alcabala: S/ 66,500 × 3% = S/ 1,995
Ejemplo 3: inmueble de S/ 50,000
- Valor de transferencia: S/ 50,000
- Menos 10 UIT: S/ 53,500
- Base imponible: S/ 0 (el valor es menor que las 10 UIT)
- Alcabala: S/ 0
Este tercer ejemplo muestra que si el valor del inmueble no supera las 10 UIT, no hay impuesto que pagar.
¿Cuándo no se paga el alcabala?
Hay dos tipos de excepciones: transferencias inafectas (que la ley excluye del impuesto por su naturaleza) y entidades exoneradas (que no pagan por quiénes son).
Transferencias inafectas
Las siguientes transferencias no están afectas al impuesto de alcabala:
- Primera venta de inmuebles por empresas constructoras: cuando compras un departamento o casa directamente a la constructora y es la primera vez que ese inmueble se vende, no pagas alcabala sobre el valor de construcción. Sin embargo, sí pagas alcabala sobre el valor del terreno según el autovalúo. Esta es la excepción más importante para quienes compran inmuebles nuevos.
- Anticipos de legítima: son las donaciones en vida que hace una persona a sus herederos forzosos (hijos, cónyuge). Al ser una transferencia por derecho sucesorio anticipado, está exonerada.
- Transferencias por causa de muerte: las herencias no pagan alcabala porque la transmisión se produce por fallecimiento, no por un acto voluntario de compraventa.
- Resolución de contrato antes del pago del precio: si la compraventa se resuelve antes de que el comprador haya cancelado el precio total, esa reversión no paga alcabala.
- División y partición de masa hereditaria o gananciales: cuando los herederos dividen los bienes de una herencia entre sí, o cuando una pareja divide sus bienes gananciales, esas operaciones no generan alcabala.
- Transferencias de alícuotas entre herederos o condóminos originarios: cuando los propietarios originales de un bien en copropiedad transfieren sus partes entre sí, tampoco hay alcabala.
- Transferencias de aeronaves y naves: están excluidas porque se rigen por normativas distintas.
- Derechos sobre inmuebles que no implican transmisión de propiedad: por ejemplo, la constitución de una servidumbre o un usufructo no generan alcabala porque no hay cambio de propietario.
Entidades exoneradas
Las siguientes entidades no pagan alcabala cuando adquieren un inmueble:
- Gobierno central, gobiernos regionales y municipalidades
- Gobiernos extranjeros y organismos internacionales
- Entidades religiosas
- Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú
- Universidades y centros educativos, según la Constitución
¿Dónde se paga el alcabala?
El pago se hace en la municipalidad distrital donde está ubicado el inmueble. En la práctica, la forma de pago varía según la ciudad:
En Lima: el pago se realiza ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) de Lima, ya sea de forma presencial en sus agencias, a través de su Agencia Virtual, o en notarías afiliadas al módulo Notario SAT. Esta última opción permite que el notario tramite el pago directamente al momento de elevar la escritura pública, lo que agiliza mucho el proceso.
En Trujillo: el pago corresponde al Servicio de Administración Tributaria de Trujillo (SATT).
En otras ciudades: en la municipalidad distrital correspondiente o en las oficinas de recaudación delegada cuando existan. Muchas municipalidades de provincias ya cuentan con plataformas virtuales para hacer el trámite sin ir presencialmente.
Para el trámite necesitas presentar el formulario de adquisición y transferencia de predios, el documento que acredita la transferencia (minuta o contrato de compraventa), tu DNI y el documento que acredite el valor de transferencia.
¿Hasta cuándo tienes para pagar?
El plazo máximo para pagar el alcabala es el último día hábil del mes siguiente a la fecha en que se realizó la transferencia. Si la compraventa se firmó el 15 de marzo, el plazo vence el último día hábil de abril.
Si no pagas dentro de ese plazo, empiezan a generarse intereses moratorios sobre el monto adeudado. Además, sin la constancia de pago no puedes inscribir la propiedad en los Registros Públicos, lo que significa que legalmente no quedarás reconocido como propietario hasta que regularices el pago.
¿Qué pasa si compro un inmueble a plazos?
El alcabala se calcula sobre el valor total de transferencia pactado en el contrato, no sobre las cuotas que vayas pagando. Esto significa que aunque pagues en 36 cuotas, el impuesto se debe calcular y pagar en el mes siguiente a la firma del contrato, sobre el precio total acordado.
En el caso de ventas con reserva de dominio (donde el vendedor mantiene la propiedad legal hasta que el comprador termina de pagar), el alcabala igual aplica desde el momento en que se suscribe el contrato, porque la ley contempla expresamente este tipo de operaciones.
¿El alcabala aplica en donaciones?
Sí. Cuando recibes un inmueble como donación, también estás sujeto al impuesto de alcabala. En ese caso, como no hay precio pactado, la base imponible se calcula sobre el valor de autovalúo del inmueble en el año en que se realiza la donación, ajustado por el IPM.
La única excepción son los anticipos de legítima, que son donaciones a herederos forzosos y están expresamente exoneradas.
¿El alcabala es deducible de impuestos?
No directamente como gasto deducible para personas naturales en el régimen de quinta categoría. Sin embargo, para efectos del cálculo del impuesto a la renta por la eventual venta futura del inmueble, el alcabala pagado puede considerarse como parte del costo de adquisición, lo que reduce la ganancia de capital gravable cuando vendes la propiedad.
¿Qué diferencia hay entre alcabala e impuesto predial?
Son dos impuestos distintos que pueden confundirse porque ambos están relacionados con inmuebles:
El alcabala se paga una sola vez, en el momento en que compras el inmueble. Es un impuesto por la transferencia de propiedad.
El impuesto predial se paga anualmente mientras seas propietario del inmueble. Es un impuesto por la tenencia de la propiedad. Si quieres entender cómo funciona el proceso completo de compra de un inmueble, incluyendo la minuta y la escritura pública, lee qué es la minuta de un terreno y para qué sirve →
¿Puedo financiar el pago del alcabala con el crédito hipotecario?
Depende del banco y de cómo estructures la operación. Algunos bancos incluyen los gastos de cierre, entre ellos el alcabala, dentro del monto total financiado. Sin embargo, esto no siempre es posible y depende de tu capacidad de endeudamiento y de las condiciones del crédito. Lo más común es que el alcabala se pague con fondos propios al momento del cierre. Para entender cómo funciona el crédito hipotecario en Perú, lee cómo sacar un crédito hipotecario en Perú →
Preguntas frecuentes sobre el alcabala en Perú
¿Pago alcabala si compro un terreno?
Sí. Los terrenos están afectos al impuesto de alcabala igual que cualquier otro inmueble. Para conocer los requisitos del proceso completo de compra de un terreno, lee requisitos para comprar un terreno en Perú →
¿Pago alcabala si compro un departamento en planos a una constructora?
No sobre el valor de construcción, porque la primera venta de inmuebles por empresas constructoras está inafecta. Sin embargo, sí pagas alcabala sobre el valor del terreno según el autovalúo registrado. En la práctica, este monto suele ser bastante menor al precio total del departamento.
¿Puedo negociar con el vendedor que él pague el alcabala?
Legalmente, la obligación tributaria es del comprador. Sin embargo, como parte de la negociación comercial, vendedor y comprador pueden acordar que el vendedor asuma ese costo como parte del precio. Ese acuerdo debe quedar por escrito en el contrato de compraventa.
¿Qué pasa si declaro un valor menor al real para pagar menos alcabala?
La municipalidad puede objetar el valor declarado si es inferior al autovalúo ajustado por el IPM. En ese caso, usará el autovalúo como base de cálculo. Además, declarar un valor inferior al real puede generar contingencias tributarias futuras al momento de vender el inmueble, ya que el costo de adquisición registrado sería menor.
¿El alcabala aplica en la transferencia entre cónyuges?
Depende de la naturaleza de la transferencia. Si es una división de bienes gananciales dentro del matrimonio, está inafecta. Si es una compraventa entre cónyuges donde uno le vende al otro un bien propio, sí aplica el alcabala.
El alcabala es uno de los gastos que más sorprende a los compradores de inmuebles porque muchos no lo tienen en cuenta al calcular el presupuesto total de su compra. Si estás evaluando financiar la adquisición con un préstamo, recuerda que los gastos notariales, registrales y el alcabala son costos adicionales al precio del inmueble que debes tener cubiertos antes del cierre.
