Un crédito hipotecario es el préstamo que te da el banco para comprar una vivienda, usando el mismo inmueble como garantía. Es el producto financiero de mayor monto y plazo que existe en el sistema bancario peruano, y también el que más requisitos exige antes de aprobar.
En este artículo te explicamos cómo funciona, qué requisitos piden los bancos, cómo te evalúan y qué debes preparar antes de ir a solicitar uno.
¿Cómo funciona un crédito hipotecario?
El banco te presta el dinero para comprar el inmueble y tú lo devuelves en cuotas mensuales durante un plazo que puede ir de 5 a 30 años. Durante ese tiempo, el inmueble queda hipotecado a nombre del banco: si dejas de pagar, el banco puede ejecutar la hipoteca y quedarse con la propiedad para recuperar la deuda.
Cada cuota mensual incluye tres componentes: amortización del capital, intereses y el seguro de desgravamen. Para entender qué es ese seguro y por qué lo cobran, lee qué es el seguro de desgravamen en Perú →
El banco no financia el 100% del valor del inmueble. En Perú, la mayoría de entidades financia entre el 80% y el 90% del valor de tasación. El porcentaje restante lo pones tú como cuota inicial.
¿Cuánto puedo pedir en un crédito hipotecario?
Depende de tres factores: tus ingresos, tu historial crediticio y el valor del inmueble.
Como regla general, los bancos en Perú aceptan que la cuota mensual del crédito hipotecario no supere el 30% de tus ingresos netos. Si ganas S/ 5,000 al mes, tu cuota máxima sería de S/ 1,500 aproximadamente.
Con esa cuota y un plazo de 20 años, a las tasas actuales del mercado, podrías acceder a un crédito de entre S/ 180,000 y S/ 220,000 dependiendo de la entidad y la tasa que te ofrezcan.
¿Qué requisitos piden los bancos para un crédito hipotecario?
Los requisitos varían entre entidades pero los más comunes son:
- Documentos de identidad: DNI vigente del titular y del cónyuge si aplica.
- Sustento de ingresos: si eres dependiente, necesitas tus últimas 3 boletas de pago y tu contrato laboral. Si eres independiente, necesitas declaración de renta de los últimos 2 años, estados de cuenta bancarios de los últimos 6 meses y RUC activo.
- Cuota inicial: entre el 10% y el 20% del valor del inmueble según el banco y el programa. Debes demostrar que tienes ese dinero disponible.
- Documentos del inmueble: título de propiedad, partida registral vigente de SUNARP y tasación comercial realizada por un perito autorizado por el banco.
- Historial crediticio limpio: los bancos consultan tu situación en las centrales de riesgo antes de aprobar. Para saber qué van a ver cuando consulten tu historial, lee qué son las centrales de riesgo en Perú →
¿Qué evalúa el banco antes de aprobar?
Tu capacidad de pago
El banco calcula si tus ingresos son suficientes para cubrir la cuota mensual sin comprometer tu estabilidad financiera. Considera ingresos fijos, variables y cualquier otra deuda que ya tengas activa.
Tu historial crediticio y score
Antes de aprobar cualquier crédito hipotecario, el banco revisa tu calificación en la SBS y tu score. Una calificación Normal es indispensable. Si tienes historial de atrasos o deudas impagas, las posibilidades de aprobación se reducen significativamente. Para entender cómo funciona el score y qué puedes hacer para mejorarlo antes de solicitar, lee qué es el score crediticio en Perú →
Si estás en Infocorp
Estar reportado en Infocorp con deudas activas es prácticamente un impedimento para acceder a un crédito hipotecario en cualquier banco del sistema financiero formal. Si tienes deudas pendientes, regularízalas antes de aplicar. Para verificar tu situación, lee cómo saber si estás en Infocorp gratis con DNI →
El valor del inmueble
El banco contrata un perito tasador para determinar el valor comercial real del inmueble. El crédito se calcula sobre ese valor, no sobre el precio acordado con el vendedor. Si el precio de venta es mayor al valor de tasación, la diferencia la cubres tú.
¿Cómo comparar las tasas de los bancos?
La tasa de interés no es el único costo del crédito hipotecario. Lo que realmente debes comparar es la TCEA, que incluye la tasa, el seguro de desgravamen y todas las comisiones asociadas. Dos bancos con la misma TEA pueden tener TCEA muy distintas dependiendo de los seguros y cargos adicionales. Para entender bien esa diferencia, lee qué es la TCEA y por qué es la tasa que realmente importa →
En Perú, las tasas hipotecarias en soles están actualmente en un rango de entre 9% y 13% TEA aproximadamente, dependiendo de la entidad, el plazo y tu perfil crediticio. En dólares, las tasas son generalmente menores pero asumes el riesgo cambiario.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso?
El proceso desde la solicitud hasta el desembolso puede tomar entre 30 y 60 días en promedio. El paso que más tiempo consume es la tasación del inmueble y la revisión legal del título de propiedad.
El proceso típico sigue estos pasos: precalificación con el banco, presentación de documentos, tasación del inmueble, evaluación crediticia, aprobación formal, firma de escritura ante notario y desembolso.
¿Qué es el programa MiVivienda?
MiVivienda es el programa del Estado peruano que facilita el acceso a créditos hipotecarios para viviendas de valor medio a través de subsidios y tasas preferenciales. Opera a través de bancos y cajas autorizadas y está dirigido principalmente a personas que no tienen vivienda propia y cumplen ciertos requisitos de ingresos y valor del inmueble.
Si el inmueble que quieres comprar tiene un valor de hasta S/ 500,000 aproximadamente, vale la pena consultar si calificas para el programa MiVivienda antes de aplicar a un crédito convencional, porque las condiciones suelen ser más favorables.
Preguntas frecuentes sobre el crédito hipotecario en Perú
¿Puedo sacar un crédito hipotecario si soy independiente?
Sí, pero el proceso es más exigente. Los bancos piden al menos 2 años de historial de ingresos demostrables, declaración de renta ante SUNAT y estados de cuenta que sustenten la regularidad de tus ingresos.
¿La cuota inicial puede venir de un préstamo?
En general no. Los bancos verifican el origen de los fondos de la cuota inicial y exigen que sean ahorros propios. Financiar la cuota inicial con otro préstamo incrementa tu nivel de endeudamiento y puede llevar al rechazo de la solicitud.
¿Puedo prepagar el crédito hipotecario sin penalidad?
Depende del contrato y la entidad. Algunos bancos permiten amortizaciones anticipadas sin costo adicional. Otros cobran una penalidad. Revisa esta cláusula antes de firmar, especialmente si planeas hacer pagos adelantados en el futuro.
¿Qué pasa si dejo de pagar el crédito hipotecario?
Después de un período de atrasos, el banco puede iniciar el proceso de ejecución de garantía hipotecaria. Esto significa que puede solicitar judicialmente la venta del inmueble para recuperar la deuda. El proceso legal toma tiempo, pero las consecuencias son irreversibles si no se regulariza la deuda.
¿Puedo solicitar un crédito hipotecario en pareja?
Sí. Los créditos hipotecarios mancomunados permiten sumar los ingresos de dos titulares para acceder a un monto mayor. Ambos asumen la responsabilidad de la deuda de forma solidaria y ambos deben cumplir los requisitos crediticios.
Sacar un crédito hipotecario es una de las decisiones financieras más importantes que puedes tomar. Preparar bien tu historial crediticio, tener clara tu capacidad de pago y comparar la TCEA entre entidades son los tres pasos que más diferencia hacen antes de firmar cualquier contrato.
