Puedes usar hasta el 25% de tu fondo AFP para pagar la cuota inicial de tu vivienda o amortizar tu crédito hipotecario, pero el requisito cambió en octubre de 2025: ya no se trata de ser «primerizo» en la compra de vivienda, sino de que hoy solo tengas un inmueble destinado a casa habitación. Si alguna vez tuviste una propiedad y ya no la tienes, ahora sí puedes acceder a este beneficio, algo que antes no era posible. Te explicamos el cambio completo, los requisitos actuales y el proceso paso a paso.
¿Qué es la Ley N° 30478?
La Ley N° 30478, promulgada en 2016, permite a los afiliados de las AFP usar hasta el 25% de su fondo de pensiones para pagar la cuota inicial de una vivienda o amortizar un crédito hipotecario. En octubre de 2025, la SBS actualizó el reglamento operativo de este beneficio (Resolución SBS N° 03763-2025) para adecuarlo a la Ley N° 32123 de reforma previsional, cambiando aspectos centrales de quién puede acceder.
Lo que cambió en octubre de 2025: ya no es «primera vivienda», es «único inmueble»
Esta es la actualización más importante que debes conocer antes de asumir que no calificas. Antes, el beneficio aplicaba solo a quien compraba su «primera vivienda», es decir, alguien que nunca había sido propietario de un inmueble. Si en algún momento tuviste una propiedad, aunque ya la hubieras vendido, quedabas excluido para siempre.
Con la nueva norma, el concepto cambió a «único inmueble urbano destinado a casa habitación». Ahora lo que importa es tu situación actual: si hoy no eres propietario de ninguna vivienda (o solo tienes una que será tu casa habitación), puedes acceder al beneficio, sin importar si tuviste una propiedad en el pasado.
Otros puntos clave de la actualización:
- Si ya usaste el beneficio bajo la ley anterior pero utilizaste menos del 25% de tu fondo, puedes solicitar el porcentaje restante bajo las nuevas reglas.
- Si participaste en retiros extraordinarios de AFP (los de la pandemia u otras leyes como la 31017, 31192, 31478, 32002 o 32445), ese monto ya retirado se descuenta del fondo total que sirve de base para calcular tu nuevo 25%.
- El beneficio aplica a todos los afiliados al SPP, sin importar cuándo se afiliaron.
Beneficios de utilizar el fondo AFP para comprar una casa
- Acceso a vivienda propia: te ayuda a dar el primer paso usando parte de tus ahorros previsionales.
- Amortización de créditos hipotecarios: puedes reducir tu deuda existente, disminuyendo el monto de tus cuotas y el interés total.
- Inversión a largo plazo: la vivienda propia puede aumentar tu patrimonio y darte estabilidad financiera.
- Flexibilidad: disponer de hasta el 25% de tu fondo te da margen adicional para alcanzar tu objetivo de vivienda sin depender solo de ahorro líquido.
Requisitos para utilizar el fondo AFP
Bajo la norma vigente desde octubre de 2025, debes cumplir con:
- No ser propietario actual de más de un inmueble destinado a casa habitación, independientemente de si tuviste una propiedad en el pasado.
- No ser copropietario en 50% o más de un inmueble inscrito o inscribible en el Registro de Predios de la Sunarp.
- No ser titular de un crédito hipotecario distinto al que estás usando para este trámite, ni codeudor sobre el 50% o más de un inmueble inscrito.
- El inmueble debe ser urbano, según la definición del artículo 885 del Código Civil, y destinado exclusivamente a casa habitación.
Pasos para solicitar el 25% del fondo AFP
Solicitud del afiliado ante la entidad financiera
Acércate a una entidad financiera y solicita un crédito hipotecario →. Deberás presentar el Reporte de Búsqueda de Índices de Propiedad Inmueble de la Sunarp, entre otros documentos. Si tu solicitud es aprobada, la entidad te entrega un «Documento de Preconformidad».
Solicitud del afiliado a la AFP
Con ese documento, solicita a tu AFP la disposición del porcentaje de tu fondo (hasta 25%). Si es favorable, la AFP envía una «Comunicación de Procedencia» a la entidad financiera en un plazo de 10 días útiles.
Disposición del monto de la AFP
Aprobado el crédito hipotecario, la AFP desembolsa el monto aprobado directamente a la entidad financiera en un plazo de 10 días útiles. El dinero nunca pasa por tu cuenta personal, va directo al banco.
Ejemplos de uso del fondo AFP para comprar casas
Ejemplo 1: Compra de vivienda
Juan Pérez tiene un fondo de pensiones de S/100,000 y quiere comprar una vivienda de S/200,000, con cuota inicial del 20% (S/40,000). Solicita un crédito hipotecario de S/160,000 por el saldo restante, y el banco le entrega el Documento de Preconformidad. Presenta este documento a su AFP y solicita el 25% de su fondo (S/25,000). Con la Comunicación de Procedencia aprobada, la AFP transfiere ese monto directamente al banco, y Juan completa la cuota inicial combinando esos S/25,000 con sus ahorros personales.
Ejemplo 2: Amortización de crédito hipotecario
María López ya compró su vivienda y tiene un crédito hipotecario pendiente de S/150,000. Con S/120,000 acumulados en su fondo AFP, solicita al banco amortizar parte de su deuda usando el 25% de su fondo (S/30,000). Tras el mismo proceso de aprobación, la AFP transfiere ese monto al banco, reduciendo el saldo de su hipoteca y, con ello, los intereses acumulados y el monto de sus cuotas mensuales.
Consideraciones y limitaciones
- No aplica para mejoras: el beneficio no cubre refacción, remodelación, ampliación, mejoramiento o subdivisión de un inmueble, ni consolidación de deuda hipotecaria distinta a la de tu única vivienda.
- Situación de propiedad actual: el criterio ya no mira tu historial completo, sino si hoy tienes o no más de un inmueble destinado a vivienda.
- Financiamiento con crédito hipotecario: el beneficio exige que la compra se realice mediante crédito hipotecario de una entidad del sistema financiero; las compras al contado no son elegibles para este mecanismo.
- Retiros previos: si ya dispusiste de fondos en algún retiro extraordinario de AFP →, ese monto reduce la base sobre la que se calcula tu 25% disponible hoy.
Usar hasta el 25% de tu fondo AFP para comprar una vivienda o amortizar tu hipoteca sigue siendo una herramienta valiosa, y ahora más accesible que antes gracias al cambio de «primera vivienda» a «único inmueble». Ten en cuenta que retirar parte de tu fondo hoy afecta el cálculo de tu pensión futura, revisa cómo calcular tu pensión de jubilación AFP → antes de decidir cuánto disponer. Si creías que no calificabas por haber tenido una propiedad en el pasado, vale la pena que revises tu situación actual con la nueva norma, porque probablemente el panorama cambió a tu favor. Verifica siempre los requisitos vigentes directamente con tu AFP antes de iniciar el trámite.
